세운지구 지하에 도심형 입체보행공간 조성! 도쿄·뉴욕 사례로 본 도시재생 모델

 

서울 세운지구에 도라노몬 힐스 스테이션을 벤치마킹한 지하 입체보행공간이 들어섭니다. 도심재생과 지구통합관리제, 해외사례까지 완벽 정리!

 

도심 지하를 혁신 공간으로! 세운지구 입체보행공간 조성사업 전격 해부

 

지하보도가 사람을 부른다.

서울의 낡은 지하상가가, 이제는 스타트업 거점이자 녹지로 탈바꿈하고 있다. 도쿄의 도라노몬 힐스 스테이션처럼, 뉴욕의 브라이언트 파크처럼, 서울 도심 한복판 세운지구에서 도시혁신 실험이 시작된다. 을지로 3가에서 4가 지하를 연결하는 ‘입체보행공간’ 프로젝트와 민간이 주도하는 ‘지구통합관리제’는 서울 도심의 지하와 지상을 연결하며 새로운 미래 도시의 모델을 제시하고 있다.

 

세운지구 사업 개요 : 도심 재정비 그 이상

세운지구는 서울 중구 을지로 일대의 노후한 도심 상업지역을 재정비해, 걷고 머무는 도시 공간으로 재탄생시키려는 프로젝트다. 2006년 시작된 세운재정비촉진계획은 현재도 순차적으로 진행 중이며, 최근에는 세운3구역과 5구역을 중심으로 지하보행과 공공공간 개선이 주목받고 있다.

• 위치 : 서울 중구 을지로3가역~4가역 일대
• 시행사 : 디블록(한호건설)
• 기획방향 : 낡은 지하상가 리모델링 → 창업·휴식 복합 공간화
• 연계정책 : 도심녹지축 조성(북악산~종묘~남산)

 

입체보행공간이란? 지하를 도시공간으로 확장하는 전략

입체보행공간의 핵심 개념

‘입체보행공간’이란 기존의 단조로운 지하통로를 업무·상업·휴식 기능이 융합된 시민친화형 공간으로 탈바꿈시키는 도시재생 전략이다. 이번 세운지구의 입체보행공간은 총 300여m 길이, 2개 층으로 구성되며, 지하철역과 오피스를 연결하는 새로운 형태의 복합 인프라가 된다.

층	공간구성	주요 기능
지하 2층	창조교류 플랫폼	스타트업, 공유오피스, 혁신 비즈니스 공간
지하 1층	상가 및 근린생활시설	시민 이용 중심의 상점가 및 카페
지상 1층	공용로비 및 개방형 녹지	지하와 지상 연결, 도심 녹지 연결 거점

서울시는 이 공간을 단순한 통로가 아닌 ‘머무는 도시 공간’으로 기능화할 예정이다.

 

 

일본 도쿄 도라노몬 힐스 스테이션 사례

도심 지하·지상을 연결한 일본의 혁신 공간

 

도라노몬 힐스 스테이션(虎ノ門ヒルズ駅)은 지하철 긴자선을 중심으로 조성된 복합개발 프로젝트로, 도심 재생의 대표 사례다. 도쿄도와 민간 디벨로퍼가 협력해 오피스, 호텔, 스타트업 공간, 지하철역, 공공 보행 통로까지 통합한 복합 인프라를 개발했다.

• 지하철과 직접 연결되는 창업·업무 공간
• 지상에 공원, 보행광장, 개방형 정원 조성
• 민간 디벨로퍼가 자산 운영 및 공간 관리
• 시민·기업·관광객을 위한 공공공간으로 활용

세운지구의 입체보행공간은 도라노몬 힐스처럼 지하와 지상을 하나로 통합한 도심 플랫폼을 지향한다.

 

미국 뉴욕 브라이언트 파크 사례

민간이 공공공간을 관리한 성공 모델

뉴욕 맨해튼 중심에 위치한 브라이언트 파크(Bryant Park)는 단순한 공원이 아닌 도시 커뮤니티의 중심지다. 이를 운영하는 비영리법인 BPC(Bryant Park Corporation)는 다음과 같은 업무를 맡는다.

• 공원 내 위생, 안전, 원예, 이벤트 기획
• 식음료 부스와 계절별 콘텐츠 운영 (예: 겨울 스케이트장)
• 민간 운영이지만 공공서비스와 동일한 수준의 관리 제공

서울시의 세운지구 입체보행공간도 이와 유사한 방식으로 민간 시행사가 시설을 직접 관리하고 지역 활성화까지 도모하는 ‘지구통합관리 모델’을 채택했다.

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지구통합관리제 도입 : 공공성과 지속가능성의 결합

제도 구조

서울시는 기존처럼 기부채납 후 시에서 관리하는 방식에서 벗어나, 민간 시행사가 공간을 직접 운영·관리하는 지구통합관리제를 도입했다.

항목	내용
운영주체	민간 디벨로퍼가 설립한 별도 법인
재원조달	용적률 인센티브 분담금(130억 원 예상) + 행사 수익 등
관리대상	공원, 보도, 녹지, 공용 공간 등
보장장치	에스크로 계좌 활용으로 운영 안정성 확보

 

지속가능한 운영 기대

민간 주도로 시작되지만 공공성과 지속성이 결합된 관리체계로, 단순히 개발에 그치지 않고 지역과 도시의 라이프스타일을 혁신하는 모델로 자리잡을 수 있다.

 

조성 효과 및 도심 파급력

기대효과

• 노후 지하상가 → 활력 공간 전환 : 어두운 공간을 혁신 플랫폼으로 변화
• 보행 편의성 향상 : 지하철역~업무빌딩~상가까지 연결
• 도심 녹지축 완성 : 북악산~종묘~남산으로 이어지는 녹지 흐름 완성
• 지속가능한 도시관리 모델 제시 : 민간 관리와 공공 기여의 조화

파급력

• 도심지의 기능 다층화(지상+지하 복합기능화) 실현
• 서울형 도시재생 모델로서 타 도심으로 확산 가능
• 시민 참여형 공간문화 활성화 계기 마련

 

전문가 한마디

“세운지구의 입체보행공간은 단순한 상가 재정비를 넘어, 지하를 활용한 도시 혁신의 핵심 사례다. 일본·미국의 선진 사례처럼 공공성과 지속가능성을 갖춘 관리 모델을 접목시켜, 서울 도심이 시민의 공간으로 진화하는 전환점이 될 것이다.”

지하를 품은 도시, 그 미래가 열린다

한때 버려졌던 공간이 사람을 부르고, 낡은 상가가 혁신과 예술의 플랫폼이 된다. 세운지구의 입체보행공간과 지구통합관리제는 단지 공간을 바꾸는 것이 아닌, 도시의 경험을 바꾸는 실험이다.
지하에서 시작된 이 변화가, 과연 서울을 어떻게 바꿔놓을까?
당신이라면 이 지하 공간에 무엇을 담고 싶은가?

 

참고 페이지

• 일본 도쿄 도라노몬 힐스 스테이션 관련 기사 : https://www.nikkei.com/article/DGXZRSP685902_X20C25A1000000/
• 미국 뉴욕 브라이언트 파크 공식 홈페이지 : https://bryantpark.org/

홍수 막는 공원이 부동산 가치까지? – 도시 스펀지공원의 경제 효과 보고서

 

도시자연공원구역 재정비 ‘수정가결’, 서울시의 새로운 도시관리계획